私は、30代サラリーマンで、妻と子ども2人の4人家族です。会社の同期も、結婚して子どもがいる人が多くなってきました。そうなってくると、自然と「そろそろ家買う？！」という会話が増えてきます。
住宅を購入する際には、住宅ローンを組む方がほとんどだと思います。私も、すでにマンションを購入しているのですが、住宅ローンを組みました。
今回は、住宅ローンの賢い選び方をお伝えしたいと思います。
「すでに住宅ローンを組んでいる人」
「1年以内に家を購入しようとしている人」
「いつかわからないけど将来家を買いたい人」
このような方には参考になると思います。
「住宅ローン」は悪いものなのか？
まず、「住宅ローン」のイメージから。一般的には、住宅ローンに対して、悪いイメージを持っている人が多いのではないでしょうか？「人生最大の借金」と言われ、あまり良く思っていない人が多いと思います。
確かに、借金であり、借金の額も多いのも事実です。一方で、借金には良い借金と悪い借金があります。自分が気に入った家に住むことで、毎日の気持ちも良くなりますし、資産価値の高い物件だと売却するときに高い価格で売れたり、賃貸物件として貸し出すことで不動産収入を得ることもできます。
一方的に「住宅ローンは悪いもの」と決めつけて、「住宅購入資金が全額貯まるまで家を購入しない」などと考えるのではなく、住宅ローンを正しく理解して、自分が納得する形で、住宅ローンをうまく活用することが大事だと思います。
住宅ローンの2つの特徴
ここでは、住宅ローンの特徴として2つのことに触れたいと思います。
- 高額ゆえに、金利の影響が大きい
- 35年間も借りるので、工夫しだいでお得になる
ということです。
住宅ローンを借りている人の中で、2人に1人は間違っている、とも言われています。
今、住宅ローンを借り換えると100万円以上お得になる人もいます。今は、低金利時代で、まさに「お金の借り時」と言えます。特に、
- 2000～2010年に住宅ローンを借りた人
- 現在の住宅ローン金利が1%以上の人
- フラット35で借りている人
は、住宅ローンの借り換えで100万円以上お得になる可能性が高いです。
このように、住宅ローンは高額ゆえに、金利の影響がとても大きいです。ちょっと低金利の住宅ローンに借り換えると、百万円単位でお得になるケースも少なくありません。
【基本】変動金利の決まり方
住宅ローンの検討をする上で、避けて通れないのが「金利」です。いろんな銀行のパンフレットを見ると、「変動金利0.45%」とか、いろいろ書いています。
まずは、基本である、「変動金利の決まり方」について説明します。
難しそうですが、とてもシンプルです。
変動金利 ＝ （短期プライムレート ＋ 1.0%） － 引き下げ幅
短期プライムレートとは？
「短期プライムレート＋1.0%」のことを、「基準金利」と呼んだりもします。
短期プライムレートとは、銀行が最優良の企業（業績が良い、財務状況が良いなど）に貸し出す際の最優遇貸出金利（プライムレート）のうち、1年以内の短期貸出の金利のことをいいます。
細かな定義や説明に興味がある方は、より深く調べて頂きたいと思いますが、住宅ローンの金利について考える際に重要な点は、2つです。
①短期プライムレートは、銀行が決めるもので、自分では決まられない。
②短期プライムレートは、ここ数年、変わっていない。
2点目に関しては、日銀がデータを出しているので、そちらをご覧ください。2009年1月から変わっていないです。
長・短期プライムレート（主要行）の推移 : 日本銀行 Bank of Japan
話を変動金利に戻します。
変動金利 ＝ （短期プライムレート ＋ 1.0%） － 引き下げ幅
短期プライムレートのことをご理解いただいた上で、改めて、この計算をながめると、
（短期プライムレート ＋ 1.0%）は、ここ数年変わっていない
ということがわかると思います。「+1.0%」というのは、決まった値なので、変動しません。
低金利の住宅ローンは「引き下げ幅」が低いもの
では、変動金利が安い、ということはどういうことでしょうか？
それは、「引き下げ幅」が大きい、ということです。
引き下げ幅とは、銀行と住宅ローンの契約を締結する際に、「（例えば）35年間、ずっと引き下げ幅は〇%ですよ」と決まるものです。
ここでのポイントも2つ。
①住宅ローンを契約したときに、返済完了まで「引き下げ幅」は変わらない。
②逆に、「引き下げ幅」を変えようと思えば、住宅ローンを契約し直す必要がある。
ということです。
最近、住宅ローンが低金利になっている、という話をよく耳にすると思いますが、これは、短期プライムレートが低くなっているわけではなく、銀行の引き下げ幅が低くなってきているためです。
現在は、銀行側が「金利を安くしますから、お金をお貸しします。是非、家を買ってください！」と言っても、家を買う人が少ない時代になっているようです。銀行側は、少しでも多くの人にお金を貸したいので、ますます低金利を提案（＝引き下げ幅を多く）してきています。
まさに、今は、銀行側が引き下げ幅を多く設定しているので、低金利で住宅ローンを借りることができます。
住宅ローンを選ぶときには、「金利」ではなく「総返済額」で比較する
先ほど説明したように、今は、銀行側は競うようにして「低金利」をアピールしています。
しかし、その「金利」だけで住宅ローンを比較してはいけません。住宅ローンを比較するときには、必ず「総支払額」で比較してください。
- 適用金利が0.50% だけど、手数料が30万円の住宅ローンA
- 適用金利が0.47% だけど、手数料が100万円の住宅ローンB
の場合、金利だけを比較すると住宅ローンBが勝っていますが、総支払額では住宅ローンAの方が少ないかもしれません。銀行にシミュレーションしてもらうときには、必ず手数料などを含めた総返済額を見積もってもらうようにしましょう。
おわりに
具体的な銀行の選び方についてなど、別の記事に書いてみたいと思います。
住宅ローンは、手続きが面倒くさいので、腰が重くなりがちですが、一度やってしまうと、節約効果は大きいので、是非一度しっかり検討されることをおススメします。
